Comensia – Les défis d’une coopérative d’habitations.

Chez SAW-B, nous avons commencé l’année avec un focus particulier sur le thème du logement. Après l’escapade d’été sur le logement à Molenbeek, une des soirées du cycle « La coopération ça se cultive », avec la Smart, interrogeait l’état du logement et les pistes pour y répondre. Nous continuons donc sur notre lancée en interrogeant Cédric Mahieu, Directeur Général de Comensia, une coopérative de locataires, fruit de la fusion de plusieurs coopératives, qui gère plus de 3350 logements sociaux à Bruxelles. Quelles sont les particularités d’une coopérative d’habitations qui est à moitié dans les mains des coopérateurs-locataires? Quels sont les plus-values et les obstacles auxquels ils font face?

D’où viennent les coopératives de locataires ?

L’origine des coopératives de locataires remonte au tournant du XIXème au XXème siècle. Celles-ci se sont créées de différentes manières. Parfois ce sont des locataires qui se sont unis pour gérer en commun leurs biens. Parfois c’est venu d’en haut, des pouvoirs publics, comme par exemple la Cité Moderne.

Dans d’autres cas, il s’agissait de quartier qui avaient été créés par des sociétés privées pour leurs employés, comme la Sabena ou la SNCB, et qui ont fini par ne plus vouloir faire de la gestion immobilière et donc les locataires se sont organisés pour conserver et gérer leurs habitations.

Qu’est-ce qui a poussé au regroupement des coopératives de locataires et donc à la création de Comensia en 2015 ?

C’était une volonté politique de rationaliser le secteur du logement social. C’était dans le cadre de la 6^ème réforme de l’État et d’une volonté de la N-VA (et des partis flamands) de diminuer le nombre de SISP (sociétés immobilières de service public). Face à cette exigence, les différentes coopératives se sont naturellement rapprochées, pour tenter de garder l’esprit coopératif. Cela fait qu’aujourd’hui il n’y a plus que 4 coopératives de locataires là où il y en avait plus de 15. Dans ces 4 coopératives, deux contiennent une très grande partie de coopérateurs-locataires (Logis-Floréal et ABC). Dans les deux autres coopératives, la part des coopérateurs-locataires est moins forte. Chez Comensia, la moitié des parts sont détenues par les coopérateurs-locataires et l’autre moitié par des actionnaires particuliers (privés) et des pouvoirs publics.

Ce changement a donc fortement modifié la fonction de la coopérative, pour l’adapter à la nouvelle réglementation. Comment a été vécu ce changement ?

Historiquement, la dynamique coopérative a été mise en tension lors des premières règlementations sur l’entrée dans le logement social. En effet, les nouveaux coopérateurs-locataires qui les ont rejoints ne venaient plus pour participer à une dynamique coopérative mais principalement (voire uniquement) car ils avaient un besoin de logement. Aujourd’hui encore, nos nouveaux locataires ne sont pas spécialement conscients de ce qu’est une coopérative et de ses avantages.

Avant la règlementation, les coopératives rassemblaient des locataires conscients et intéressés, qui s’impliquaient dans la coopérative car ils voyaient le sens d’avoir eux-mêmes en main la gestion des logements. Mais d’un autre côté cela faisait que la coopérative restait souvent limitée à un entre-soi, et les logements restaient alors dans les mêmes familles.

Dans le cadre de la fusion, une partie de notre patrimoine actuel n’était pas géré en coopérative de locataires. Ce fut donc un grand changement pour ces locataires-là.

L’ouverture de la coopérative a donc permis à un public qui ne connaissait rien au système coopératif d’accéder à ces logements. Les candidats viennent s’inscrire pour avoir accès à un logement social, et c’est principalement ça qui les intéresse. C’est donc à la fois un enrichissement, une ouverture par rapport à l’entresoi, mais c’est aussi un défi car cela menace la dynamique coopérative, et il faut donc se mobiliser pour transmettre les valeurs coopératives de participation, donner le gout de l’engagement, etc.

Nous essayons donc de créer des espaces pour que les locataires se rencontrent, en posant un cadre pour qu’une dynamique collective se forme. Ensuite, ce groupe peut s’emparer des problèmes qui se posent pour les locataires ou partir des envies de ceux-ci. Nous lançons chaque année un appel à projets avec des moyens financiers qui peuvent être consacrés à ces projets, avec par exemple des sorties culturelles, ou des nouvelles installations qui répondent aux problèmes des habitants. Par exemple, dans un local-poubelle du Craetbos au Val Maria, il y avait des rats. Certains coopérateurs-locataires ont eu l’idée de faire pousser de la menthe poivrée, car ils avaient entendu que l’odeur faisait partir les rats. Ces coopérateurs-locataires se sont mis en mode projet en demandant des moyens financiers dans l’appel à projets pour planter cette menthe poivrée.

Nous portons une attention à ce que le moteur de l’action soit les coopérateurs locataires. Si le projet repose trop sur l’équipe de Comensia, alors on arrête le projet.

Un autre grand changement qui est arrivé avec le regroupement est le changement d’échelle. Comment est-ce que celui-ci a impliqué la dynamique coopérative et notamment la participation des coopérateurs locataires ?

Le regroupement a été imposé par le monde politique, ce n’étaient pas les coopérateurs qui étaient à la manœuvre donc ça n’a pas été très bien vécu par tout le monde. Il y a eu pas mal de résistance et même une forme de deuil d’un certain mode de fonctionnement. Les coopérateurs sont passés d’une société à échelle locale à une beaucoup plus grande dimension. Par exemple avant, au Home familial, il y avait 600 logements à gérer, dans 2 quartiers distincts, et donc avec une certaine proximité tant géographique que sociale, tout le monde connaissait tout le monde. Et puis tout à coup la nouvelle société s’est retrouvée à devoir gérer quelque chose d’énorme, avec des logements beaucoup plus dispersés géographiquement, avec un siège social qui s’est retrouvé à Molenbeek donc loin des logements d’origine de ces 2 quartiers. C’est ce qui fait qu’aujourd’hui les coopérateurs ne se connaissent plus entre eux, ne connaissent plus les travailleurs, etc.

Nous avons donc énormément investi dans une dynamique de proximité dans les quartiers en prévoyant à la fois des locaux (pôles de proximité) et des équipes d’animateurs sociaux de proximité afin de garder des dynamiques d’engagement et de participation locales.

Par ailleurs, la moitié des sièges du CA sont détenus par des coopérateurs locataires. Beaucoup de ces administrateurs sont engagés depuis longtemps et la question du renouvellement des administrateurs et de leur formation est un point d’attention important pour l’avenir. Car participer au CA ça demande une grande implication, des connaissances dans la gestion notamment financière, dans les liens avec les pouvoirs publics. Et pour l’instant il n’y a pas suffisamment de relève identifiée, surtout dans les quartiers qui n’étaient pas gérés historiquement dans le cadre d’une coopérative. Nous cherchons donc à susciter puis à soutenir des vocations.

Cela apporte énormément d’avoir des locataires au CA. Ils ont l’expertise du vécu, c’est une grande valeur ajoutée. Cela permet d’ajouter le point de vue des habitants dès le départ pour certains projets, ce qui est rarement le cas dans les projets immobiliers habituels.

Merci à Cédric Mahieu pour son temps

– Marian de Foy –